Quando alguém fala do mapa da logística brasileira, gosto de fazer uma pergunta que parece simples, mas raramente é feita. De qual Brasil estamos falando? O debate sobre real estate logístico no Brasil costuma orbitar em torno do chamado “raio 15” e “raio 30” de São Paulo, como se a lógica de localização que funciona para o maior centro de consumo do país pudesse ser aplicada ao restante do território.O país tem uma escala muito maior, com geografias e realidades econômicas muito diferentes. Ignorar essa realidade significa deixar grandes oportunidades fora do mapa. Os números ajudam a entender essa concentração. Sul e Sudeste, juntos, reúnem cerca de 56% da população e 70% do PIB brasileiro. Quando olhamos para os galpões de alto padrão, a concentração é ainda maior, pois aproximadamente 84% da ABL (área bruta locável) nacional está nessas regiões. Ao mesmo tempo, as regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste representam uma parcela expressiva da população e praticamente todo o território que ainda tem espaço para desenvolver novas vocações logísticas.O e-commerce está acelerando a expansão do mapa logístico, enquanto empresas também passaram a buscar maior resiliência depois dos problemas de abastecimento enfrentados nos últimos anos. A expansão das vendas digitais aumenta a demanda por centros de distribuição e operações de última milha, ou seja, entrega ágil para o consumidor. Quanto mais o consumidor exige velocidade, mais a logística precisa se aproximar, pois a entrega full exige a armazenagem de produtos pelos lojistas no centro de distribuição, permitindo a entrega rápida no endereço do cliente. Portanto, não significa abandonar São Paulo ou os mercados maduros, mas sim criar alternativas. Esta foi uma das lógicas que usamos há mais de uma década, quando começamos a investir em Extrema, em Minas Gerais. A demanda por galpões ainda não estava consolidada e os espaços existentes não ocupavam. A pergunta, então, não era apenas onde estava o mercado, mas onde ele poderia estar. Afinal, quando não há mercado, é necessário criá-lo.Foi assim que começamos a identificar empresas em crescimento e entender quais delas poderiam se beneficiar de uma mudança territorial. Um dos exemplos foi um e-commerce focado no segmento pet, que saiu de Osasco, na Grande São Paulo, para Extrema, onde encontrou melhores condições para operar, cresceu e posteriormente precisou de uma área ainda maior. Quando uma empresa chega, outras passam a olhar para a região com atenção e interesse. O movimento migratório se acentua e a infraestrutura melhora, fornecedores aparecem, a mão de obra se movimenta e o mercado começa a se formar.Entramos em Extrema em 2012, quando o estoque local de ABL era superior a 50 mil m², e esse volume passou para 1,072 milhão de m² em 2024, um crescimento de aproximadamente 2.000%. Em Jundiaí, onde entramos em 2013, o estoque passou de 813 mil m² para 1,096 milhão de m² em 2024, crescimento de 34%. Em Sorocaba, onde entramos em 2011, o estoque passou de mais de 168 mil m² para 329 mil m² em 2024, alta de 95%. Em Santa Catarina, a lógica foi semelhante. Em 2021, adquirimos uma área em Governador Celso Ramos antes da construção de um viaduto que mudaria o acesso ao terreno. A obra facilitou a conexão com a BR-101 e abriu uma oportunidade para atender uma região macro com operações de última milha.Outro caso similar ocorreu em 2025, quando anunciamos o GCR Business Park, nosso primeiro condomínio triple-A fora do Sudeste, com investimento de R$ 115 milhões e 50 mil m² de área locável. Governador Celso Ramos está a 54 quilômetros de Florianópolis e inserida em uma região com forte infraestrutura portuária e rodoviária.Santa Catarina é, atualmente, o quarto maior estoque de galpões de alto padrão do Brasil, com aproximadamente 1,2 milhão de m² de galpões de alto padrão e vacância próxima de 3%, segundo a Brain. Esses números sustentam o argumento de que o Sul não é mais “o resto do mapa”, mas um polo de atração para quem quer crescer sem competir por terrenos limitados de São Paulo. A visão macro do mapa da logística exige o olhar para variáveis que, muitas vezes, ficam fora das análises tradicionais. Energia, por exemplo, deixou de ser detalhe de infraestrutura. Automação, sistemas integrados de armazenagem e novas tecnologias aumentaram a demanda energética das operações. Disponibilidade e capacidade de conexão podem determinar a escolha por uma localização.Dentro do próprio galpão, também existem diferenças importantes. Cross docking e single dock não são equivalentes. A configuração das docas interfere no fluxo, na produtividade e no custo da operação. Por isso, reduzir a análise ao preço do metro quadrado é simplificar uma equação muito mais complexa e vai muito além da análise da região.Isto também vale para os incentivos fiscais. Durante muito tempo, foram tratados como subsídios artificiais. Eu entendo o incentivo fiscal como política de desenvolvimento territorial, capaz de permitir que uma região emergente atraia empresas, desenvolva infraestrutura, gere empregos e construa uma vocação econômica.A Reforma Tributária coloca essa questão novamente em discussão. Ao reduzir o peso dos incentivos, a competição entre regiões passa a depender ainda mais de infraestrutura, energia, mão de obra, proximidade do consumo, segurança jurídica e velocidade de licenciamento. O desafio é que esses fatores já estão distribuídos de forma desigual pelo território.Quem já tem infraestrutura parte na frente. É por isso que a demanda precisa entrar no centro dessa discussão. O Nordeste tem cerca de 54,6 milhões de habitantes; o Norte, 17,3 milhões; e o Centro-Oeste, 16,3 milhões. São milhões de consumidores que também precisam receber alimentos, medicamentos, roupas, eletrônicos e todos os produtos que movimentam a economia.A logística não pode ser pensada apenas a partir de onde o estoque já está. Deve-se considerar onde está o consumo e o comportamento do consumidor. Foi ainda como CEO na indústria que comecei a entender o conceito de raio logístico. Percebi que, dentro de aproximadamente 100 quilômetros da fábrica, o custo de frete podia ser praticamente o mesmo. Isso permitia posicionar estoque em um ponto estratégico e atender diferentes mercados com agilidade e eficiência. Esse entendimento sobre raios de 30, 50, 60, 70, 100 e 200 quilômetros é a base conceitual que adoto para ler o mercado até hoje. A descentralização não é apenas uma tese, é fato. Por isso, em uma região secundária, é uma excelente oportunidade o modelo BTS (built to suit), em que o desenvolvedor constrói um condomínio logístico sob medida para atender às exigências técnicas e operacionais de um inquilino específico. Sucessivamente, a partir da primeira ocupação, ocorrem as próximas. É assim que são constituídos os polos logísticos. Mas criar polos exige participar do desenvolvimento das regiões, a partir de boas parcerias. Um bom exemplo é o papel do Investe Minas no desenvolvimento da cidade de Extrema, resultando em um dos principais motores logísticos da América Latina. É assim que as empresas se beneficiam com facilidade na obtenção de energia, aprovações ambientais e articulação de demandas de infraestrutura junto aos municípios, dando origem a uma operação logística eficiente, incluindo boas rodovias, mão de obra farta e preparada, transporte e serviços, pois o galpão é apenas uma parte desse ecossistema.Ao longo de mais de três décadas, entendi que o mercado raramente entrega a solução pronta. Muitas vezes, é preciso chegar antes e ajudar a construí-la. Oportunidades não faltam. No Brasil, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), temos 8,5 milhões de km² e mais de 213 milhões de habitantes, vivendo e consumindo de maneira diferente. Não existe uma única solução logística para esse país. A logística move empregos, investimentos, cidades e economias inteiras, e não apenas produtos. O mapa está mudando. E quem souber compreendê-lo antes terá a oportunidade de construir o que ainda não existe. Observar o Brasil inteiro é uma oportunidade de enxergar a logística além do restrito mapa tradicional do real estate. É perceber um vão, uma oportunidade, sem limitar um potencial que naturalmente é ilimitado. ✅Fique por dentro das principais notícias do dia no Brasil e no mundo. Siga o canal do R7, o portal de notícias da Record, no WhatsApp
